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洛阳律师王政豪以案释法:识破房屋买卖中介的合同“套路”

上传时间:2018-12-24 14:41:21

  导读

  目前,城市二手房交易行为日渐活跃。房屋中介机构在城市的“陌生人”社会,具有信息集散的资源优势,因此委托房屋中介购房售房,成为人们在房屋买卖时的普遍选择。

  房产中介机构在买卖双方达成初步交易意向后,一般会要求买卖双方签订由其提供的房屋买卖居间合同。该合同实际包含买卖双方的合同与买卖双方分别与房屋中介的居间合同,属于房屋中介行业的格式合同,注重保护房屋中介的利益,合同条款繁冗,普通人阅读后根本不明就里,有些人就房屋买卖与相对方还未达成一致,以为反正没收到钱,不会承担责任,就被“忽悠”签字了。

洛阳律师王政豪//以案释法:识破房屋买卖中介的合同“套路”

  这类合同一般包含以下几项内容,可能导致委托方承担不利后果。一是居间报酬。房屋中介与委托方存在居间合同关系。居间合同属于合同法明确规定了内容的有名合同,居间方促成委托方达成交易后,即有权收取居间报酬。“达成交易”不是指合同的实际履行,比如卖方已经将房屋过户给买方、买方已经付清房款。按照民法的原理,买卖双方签订合同即“达成交易”。此时,房屋中介就有权向委托方收取居间报酬。

  二是定金罚则。此类合同中一般存在定金条款,约定合同签订后,由买方先支付定金,如收取定金一方违约,则双倍返还定金,反之定金则不予退还。但在实际交易中,定金并未直接交付卖方,而是交给房屋中介,扣除卖方应当支付的居间报酬。在此过程中,房屋中介会要求卖方签署佣金确认书、定金收条(未扣除居间报酬前的金额)。最终,卖方向买方出具了全款的定金收条,收到的却是房屋中介扣除居间报酬后的定金,仅为买方交付定金的一小部分。

  案例回顾

  王某委托某房屋中介机构挂牌出售房屋,李某看到房屋中介机构挂出的售房信息,在该机构的居间介绍下,与王某及房屋中介机构签订《房屋买卖居间合同》,约定卖方佣金为18400元,买方为9200元。以及其他房屋买卖事宜。买方支付20000元定金,但通过POS机直接刷给了房屋中介机构。王某向该机构出具18400元的佣金确认书,向原告出具了20000元的定金收条(房屋中介支付王某剩余1600元定金)。后王某的丈夫吴某得知此事后,认为房屋售价太低,不同意履行合同。李某得知后起诉至法院,要求王某双倍返还定金40000元。王某抗辩,她在中介提供的合同上签字时对合同内容不了解,以为自己没有收到房款,不可能支付中介报酬。再者,自己只实际收到1600元定金,按照定金罚则,只应返还李某3200元。

洛阳律师王政豪//以案释法:识破房屋买卖中介的合同“套路”

  法院审理

  洛阳市区法院裁判认为,定金合同自定金交付时生效,但交付方式不限于现实交付,观念交付亦可。以理性谨慎的受领人尽到交易上合理注意后有理由信赖的内容理解,王某出具的定金收条以及佣金确认书的行为所表示的真实意思是,其指示李某将定金直接交付房屋中介机构,由该机构扣除18400元佣金后,给付其剩余的1600元。居间方促成委托方达成交易后即有权收取居间报酬,王某支付18400元居间报酬也具有正当性。据此,双方定金合同成立,王某应双倍返还李某定金40000元。

  评析

  需要说明的是,房屋中介机构向买卖双方提供的此类格式合同,实际上对三方都是公平的,并未加重或减轻任何一方责任。签订房屋买卖居间合同后,房屋中介机构已经履行促成交易的义务,在三方的关系中退出,其要求买方将定金直接支付给自己,据以扣除卖方应付的居间报酬,可以防止买卖双方在签订合同后“跳单”,属于合理规避风险。此时,卖方支付居间报酬的条件已经成就,对房屋中介机构负有居间报酬的债务。它实际收到的是全额的定金,只是其中一大部分是本来就应付给房屋中介的居间报酬而已。如违约,适用定金罚则,其损失即定金加居间报酬。同样,如买方违约,定金不予返还,也还须向房屋中介机构支付居间报酬。

  综上,通过房屋中介买卖房屋,在签订合同时一定要理性、谨慎,否则不但需要支付居间报酬,还可能损失定金,代价实在高昂。